Vente, location : les diagnostics immobiliers obligatoires

Avant de vendre ou de mettre en location une maison ou un appartement, il est impératif de disposer d’un dossier de diagnostic technique complet. Ce dernier validé par un professionnel certifié doit comprendre des diagnostics immobiliers obligatoires. Ils varient selon qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location. Dans cet article, découvrez les diagnostics immobiliers exigés par la loi.

Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ?

Un diagnostic immobilier est le contrôle d’un bâtiment réalisé avant la vente, la location ou la démolition. Les diagnostics immobiliers sont regroupés dans un DDT (Dossier de Diagnostics Techniques). Ce dernier donne des informations fiables sur l’état du bâtiment à l’acquéreur ou au locataire.

Autrefois encadrés par la loi Mermaz du 6 juillet 1989, les diagnostics immobiliers ont été récemment mis à jour par les décrets de la loi ALUR du 24 mars 2014 (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové). La liste des diagnostics immobiliers a été élargie.

Les contrôles nécessaires doivent être réalisés par un professionnel certifié. Pour joindre des experts en diagnostics immobiliers, vous pouvez utiliser le formulaire sur cette page qui donne également des conseils sur le sujet.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour une vente ?

Les diagnostics immobiliers indispensables dans un DDT sont :

• Le diagnostic loi Carrez ;
• Le diagnostic amiante ;
• Le diagnostic Plomb ;
• Le diagnostic termites ;
• Le certificat d’état des risques naturels ;
• Le diagnostic performance énergétique (DPE) ;
• Le diagnostic gaz ;
• Le diagnostic électrique ;
• Le diagnostic pour assainissement non collectif.

Le diagnostic loi Carrez

Selon la loi Carrez, depuis le 19 juin 1997, il est obligatoire d’informer le futur propriétaire ou locataire sur la superficie de l’espace habitable. Cette dernière ne prend pas en compte les ouvertures, cloisons, cages d’escaliers, terrasses, garages et balcons. Ce diagnostic est nécessaire lorsqu’on veut mettre en vente un lot en copropriété verticale ou horizontale. Que le bien immobilier soit utilisé à but commercial ou comme une habitation, il peut subir un diagnostic loi Carrez.

Le diagnostic amiante

Le diagnostic amiante permet de détecter les matériaux d’une construction qui peuvent contenir de l’amiante. Il est nécessaire uniquement pour les immeubles dont les permis de construire ont été délivrés avant le 1er juillet 1997. Avant cette période, l’amiante était beaucoup utilisé dans le secteur du bâtiment. Il a ensuite été interdit à cause de ses effets néfastes sur la santé (cancers du poumon, troubles respiratoires…).

Le diagnostic plomb

Comme l’amiante, le plomb est lui aussi un élément dangereux pour la santé humaine s’il y a une exposition prolongée. Le diagnostic plomb consiste à analyser les peintures et revêtements de chaque partie du logement. Cela permet d’évaluer les risques d’exposition à cette substance dans le bâtiment à vendre. Un diagnostic plomb reste toujours valide si l’analyse a lieu après le 25 avril 2006 et si aucune trace de plomb n’est détectée.

Le diagnostic termites

Il est obligatoire de réaliser un dépistage des termites avant la vente d’une maison ou d’un appartement dans certaines régions classées comme zones à risque par l’Institut Technologique FCBA. Parmi les régions concernées, on peut mentionner la Guyane et la Réunion. Le diagnostic termites a une validité de 6 mois.

Le diagnostic ESRIS

Les risques naturels ou technologiques relatifs à un logement sont nombreux. Un diagnostic d’état des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols (ESRIS) sert à les répertorier.

Parmi les risques naturels, on peut citer l’inondation, les tremblements de terre, les avalanches par exemple. Dans la liste des risques technologiques se trouvent les risques chimiques, pétroliers et biologiques.

Le diagnostic de performance énergétique

Une construction qui n’a pas une bonne performance énergétique a peu de chance d’être une bonne affaire immobilière pour l’acheteur. Pour cela, le DPE informe sur les performances énergétiques d’un bâtiment, de son système de chauffage, de sa ventilation… Ce diagnostic est devenu obligatoire depuis le 1er janvier 2011.

Le diagnostic gaz

Les logements dotés d’une installation de gaz âgée de plus de quinze ans doivent également faire l’objet d’une vérification par un diagnostiqueur. Le certificat obtenu est valable pour une durée de trois ans et il permet d’avoir une idée claire sur l’état des tuyaux qui servent à alimenter le logement en gaz. Il fournit également des informations sur la bonne évacuation des produits de combustion.

Le diagnostic électrique

Le diagnostic électrique fait également partie des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d’une maison ou d’un appartement. Il concerne également les logements de plus de quinze ans. Il permet d’évaluer les risques de surintensité et de vérifier si les installations électriques sont conformes aux normes.

Le diagnostic assainissement non collectif

Selon plusieurs études, près de 5 millions de biens immobiliers ne sont pas raccordés à un système d’assainissement collectif. Pour cela, le diagnostic assainissement non collectif est devenu une obligation depuis le 1er janvier 2011 afin d’assurer une bonne évacuation des eaux usées. Il concerne toutes les constructions qui ne sont pas raccordées à un système d’assainissement collectif. Ces derniers disposent donc en général d’une fosse septique, d’un bac à graisses ou d’un système d’épandage souterrain.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour une location ?

Parmi les diagnostics immobiliers obligatoires, selon le cas, il y a le :

• Diagnostic de performance énergétique ;
• Diagnostic électricité ;
• Diagnostic état des risques de pollutions ou diagnostic ERP ;
• Diagnostic de surface Loi Boutin (l’équivalent de la loi Carrez avec quelques différences) ;
• Diagnostic amiante parties privatives (si le permis de construire est antérieur à 1997) ;
• Diagnostic plomb (pour les biens immobiliers bâtis avant 1949) ;
• Diagnostic gaz.

Que risque-t-on si l’on ne fait pas les diagnostics techniques ?

Selon le diagnostic qui n’est pas réalisé, l’acheteur du bien immobilier peut saisir un tribunal habilité afin d’obtenir l’annulation de la vente, des dommages-intérêts ou une réduction du prix de vente. Un locataire peut notamment demander la réduction du loyer ou un dédommagement.

De plus, le bailleur ou le vendeur risque des ennuis judiciaires s’il ne réalise pas les diagnostics obligatoires. Par exemple, un DPE absent ou avec des informations trompeuses peut impliquer une amende de 37 500 euros et un emprisonnement de deux ans.

Les diagnostics immobiliers obligatoires sont incontournables pour sécuriser les transactions immobilières. N’oubliez donc pas de faire appel à un professionnel compétent pour vous aider à constituer un DDT conforme aux normes.