Qu’est-ce qu’un bail à construction ?

Institué par la loi n°64-1247 du 16 décembre 1964, un bail à construction est un contrat incluant deux parties : d’une part, le propriétaire du terrain également appelé le bailleur, et d’autre part, le preneur. Il est conclu entre le propriétaire qui met en location son terrain moyennant le versement d’un loyer et le preneur qui prend en location le terrain pour y édifier des constructions. Ce dispositif confère des droits à chacune des parties, mais également des obligations. Il présente des avantages pour le bailleur et pour le preneur.

Définition

Le bail à construction est aujourd’hui codifié aux articles L.251-1 et suivants et R.251-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et modernisé depuis 2007 avec le dispositif intitulé Pass-foncier. Il s’agit d’un contrat de location qui permet à un preneur de louer un terrain en vue d’y édifier des constructions. C’est un bail de longue durée.

Ainsi, un bail à construction est un contrat dans lequel l’une des parties, notamment le propriétaire, met à la disposition de l’autre (le preneur) un terrain. Ce dernier s’engage, en contrepartie à y édifier des constructions et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du contrat. Pendant toute la durée du bail, il dispose d’un réel droit, librement cessible. Sauf disposition contraire, ces constructions sont remises, sans indemnité, au propriétaire à l’issue du contrat.

Ainsi, un terrain détenu par un propriétaire est mis à la disposition d’un preneur pour l’édification d’une construction. Le propriétaire peut ainsi rentabiliser son terrain tandis que le preneur dispose d’un terrain sans l’avoir acheté. Il s’agit d’un bail immobilier de longue durée qui impose au preneur une obligation de construire. Elle implique alors une mise en valeur du terrain. L’engagement d’édifier des constructions permet au propriétaire de rentabiliser son terrain ou de mettre en valeur le patrimoine foncier qu’il détient.

Quelles sont les caractéristiques d’un bail à construction ?

L’obligation de construire

Le bail à construction est caractérisé par l’obligation de construire. Cette obligation constitue l’essence même de ce contrat de bail. Elle permet de qualifier ce type de contrat de location. Si cette obligation ne prévaut pas, alors le contrat pourra avoir une autre qualification, il ne peut pas être qualifié de bail à construction. En effet, le contrat est qualifié de bail à construire lorsque l’obligation de construire prévaut. L’édification des constructions n’est pas une possibilité dans le bail à construction, mais une obligation qui conditionne la qualification juridique de ce contrat.

Ainsi, le bail à construction comporte, pour le preneur une obligation d’édifier des constructions ou d’effectuer des réhabilitations et des améliorations sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail.

La constitution d’un droit réel au profit du preneur

La location du terrain et l’édification de constructions sur ledit terrain confèrent au preneur des droits réels immobiliers sur les constructions. Ce droit réel au profit du preneur permet la qualification du bail à construction. Ainsi, avec ce type de contrat de location, le preneur bénéficie de l’usage des constructions qu’il a édifiées, d’un droit de propriété temporaire sur celles-ci, d’un droit réel immobilier sur le terrain.

La durée

La durée du contrat de location est une condition nécessaire à la qualification d’un bail à construction. Il doit être consenti pour une longue durée, comprise entre 18 et 99 ans, sans tacite reconduction possible. A défaut, le contrat ne peut pas être qualifié de bail à construction.

Ainsi, la durée du bail à location ne peut pas excéder 99 ans et il ne peut y avoir un dénouement avant le délai de 18 ans.

Cependant, la résiliation est possible lorsqu’il y a un manquement de la part du preneur, par exemple s’il n’édifie pas les constructions dans les délais prévus ou s’il n’entretient pas correctement les constructions.

Le loyer

Le bail à construction est consenti et accepté moyennant un loyer. Lorsque le contrat ne comporte pas de loyer, il ne peut pas être qualifié de bail à construction. Le loyer prévu dans le bail à construction peut être en nature et/ou en argent,.

Ainsi, le loyer peut être payable en espèces, à un prix fixé librement par les deux parties, avec montant versé périodiquement. Ce loyer peut être symbolique lorsque le bailleur devient le propriétaire des constructions en fin de bail. Le loyer peut être en nature par la remise des constructions en fin de bail ou par un transfert de droit de propriété ou de jouissance sur des constructions.

Quelles sont les formalités relatives à la conclusion du bail à construction ?

Le bail à construction est un contrat de bail qui comporte certaines informations, notamment des indications concernant les parties, la description du terrain, la durée du bail, les obligations du preneur (précisant les constructions à édifier) ainsi que le prix du bail. Il peut être conclu pour la réalisation de bâtiments à usage d’habitation ou professionnel, pour l’édification de locaux à usage commercial ou industriel.

Il est conclu par acte authentique (rédigé par un notaire) ou par acte sous seing privé (par convention établie par les parties par écrit et signée par elles ou un mandataire) déposé au rang des minutes d’un notaire. Il est soumis à la formalité de la publicité foncière. Ainsi, le bail à construction doit être publié au service de publicité foncière compétent, et ce, aux fins d’opposabilité aux tiers.

Quels sont les droits et les obligations du bailleur ?

Avec la signature du bail à construction, le bailleur demeure le propriétaire du terrain. À la fin du bail, il récupère son terrain et les constructions qui ont été édifiées, sans indemnité. Il devient alors propriétaire des constructions édifiées et profite des améliorations et des réhabilitations qui ont été réalisées. Aussi, il perçoit des loyers. Le montant est laissé à la libre appréciation des parties. Si le preneur ne paie pas son loyer, le bailleur peut obtenir la résiliation judiciaire du bail à construction.

La location du terrain au preneur constitue une obligation du bailleur. Ce dernier est également tenu de laisser l’entière gestion de son terrain au preneur pendant la durée du contrat.

Quels sont les droits et les obligations du preneur ?

Droit

Le bail à construction confère au preneur :

• un droit réel immobilier temporaire sur le terrain et les constructions ;
• le droit d’édifier des constructions sur un terrain loué et de les mettre en location ;
• la liberté d’hypothéquer son droit (ce qui peut faciliter l’obtention d’un concours bancaire) ;
• La liberté de céder librement tout ou partie des droits qu’il détient du bail ;
• La liberté de jouissance et d’usage sur les constructions ;

Obligations

Le bail à construction oblige le preneur à :

• édifier des constructions sur le terrain du bailleur ;
• conserver les constructions édifiées en bon état d’entretien et d’en supporter les charges et réparations ;
• payer un loyer ;
• restituer les constructions en bon état à la fin  du bail.

Quels sont les avantages du bail à construction ?

pour le bailleur

Le bail à construction présente des avantages fiscaux pour le bailleur. Pendant la durée du bail, les taxes, les charges et les impôts concernant son terrain ainsi que les constructions qui ont été édifiées, seront à la charge du preneur. Aussi, lorsque le bail à construction est d’une durée d’au moins 30 ans, la remise des constructions édifiées n’est pas imposable en fin de bail.

Le bail à construction présente également des avantages économiques pour le bailleur qui devient, à la fin du contrat, propriétaire des constructions édifiées sans avoir à investir son argent pour la réalisation de celles-ci. A la fin du bail, il n’est pas tenu d’indemniser le preneur. Les loyers qu’il perçoit, constituent un autre avantage économique. 

Pour le preneur

Le bail à construction offre également des conditions avantageuses pour le preneur qui peut se procurer un terrain sans obligation d’achat. Il recèle pour le preneur de nombreux avantages pour acquérir un bien immobilier sans avoir besoin de l’acheter. Le droit réel immobilier qu’il dispose, peut lui permettre d’obtenir un crédit auprès d’une banque. Le bail à construction permet au preneur d’amortir les constructions en lui offrant la possibilité de mettre les édifications en location pendant un temps suffisamment long.

Quelles sont les limites du bail à construction ?

Le bail à construction n’est pas à la portée de toutes les bourses, car il requiert un investissement important pour la réalisation des constructions et pour l’entretien des édifications. Aussi, elle n’offre qu’au preneur la possibilité d’être propriétaire des constructions que pour un temps avec un droit immobilier également temporaire. Le preneur perd alors la propriété de la construction, à la fin du contrat.    

La fin du bail à construction

Le bail à construction est conclu pour une durée bien déterminée qui est comprise entre 18 et 30 ans. Il ne peut pas se proroger par reconduction tacite. Il prend ainsi fin avec l’arrivée de son terme. Il peut également prendre fin par décision de justice en cas de manquement ou de non respect des obligations par l’une des parties. A la fin de ce bail, les constructions édifiées par le preneur reviennent au bailleur sans indemnité.

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De la même manière que vous devez rédiger un bail à construction pour construire sur un terrain appartenant à un bailleur, vous devez également établir un bail commercial un si vous êtes propriétaire de locaux commerciaux que vous souhaitez mettre en location. Vous devez utiliser ce bail si plusieurs conditions sont remplies : D’abord, le bail concerne un local affecté à un usage commercial. Ensuite, les lieux doivent être utilisés dans le cadre d’une activité professionnelle. Et enfin, le locataire qui souhaite louer le local doit être inscrit au Registre du Commerce et des Société ou être une association. 

Les points essentiels à connaître 

Ce contrat important signifie l’engagement qui est indispensable pour permettre le fonctionnement du fond de commerce. En effet, le bail commercial encadre tout simplement les relations entre le propriétaire d’un local et celui qui le loue. C’est le document qui fait foi. 

La destination du bail commercial doit être indiquée. Par destination, on entend les activités qui sont autorisées dans le local. C’est pourquoi la destination doit être claire et précise afin de limiter au maximum les possibles mauvaises interprétations. Le bail peut, dans certains cas, prévoir l’exercice de toute activité. Pour le locataire, c’est idéal. Mais il peut aussi indiquer avec précision une activité unique. Mais si tel est le cas, le local doit permettre dans sa configuration l’exercice immédiat de cette activité. 

Le bail commercial n’est pas un engagement à court terme puisqu’il dure, au minimum, neuf ans. Mais les deux parties peuvent décider d’une durée plus longue. Le bail fait également apparaître le prix du loyer, qui peut se décider entre le loueur et le locataire. Il doit correspondre au prix du marché pour apparaître comme sérieux. 

Les obligations du bailleur 

A l’occasion de la création de ce bail commercial, le bailleur a un certain nombre d’obligations à respecter envers le locataire. Il doit indiquer l’état du local, s’il a subi des sinistres par le passé et s’il y a des risques naturels ou technologiques. Il doit garantir la sécurité du bien et évidemment le mettre à disposition du locataire. De son côté, le locataire doit s’engager à payer le loyer indiqué dans le bail. Dans certains cas, le locataire peut sous-louer le local. C’est possible, mais le bailleur doit obligatoirement avoir été averti et avoir donné son accord au préalable. 

Est-il possible de résilier le bail commercial avant la fin du contrat ? 

Si le contrat dure au minimum neuf ans, il est possible qu’il trouve sa fin avant. Pour cela, il faut que le bailleur et le locataire soient d’accord. Cela peut avoir lieu également par voie judiciaire, si l’une des deux parties n’ont pas respecté le contrat signé. Mais en cas d’entente mutuelle, la rupture du contrat ne peut se faire qu’à l’issue d’une période triennale. 

A la fin du contrat, le locataire a le droit de demander un renouvellement. Le contrat ne se finit pas directement après la date indiquée, il faut que le locataire ou le bailleur fassent part de leur envie de ne pas le renouveler. 

Sources :

• Cours de droit.net : Le bail à construction http://www.cours-de-droit.net/le-bail-a-construction-a121608950

• Legifiscal : La fiscalité du bail à construction, juillet 2017 https://www.legifiscal.fr/infos-conseils/la-fiscalite-du-bail-construction.html